都说高层住宅视野好，还完三十年房贷，房子就是自己一辈子的资产。 可为什么不少房龄才十几二十年的高楼，电梯三天两头停，降价几十万都卖不出去？ 难道真用不着等几十年，这些楼现在就快成“贫民窟”了？ 要弄明白这件事，光盯着一栋楼、一部电梯可不够。 得先把镜头拉远一点，看看这些年中国家庭押上最多积蓄的那份“家底”，也就是房子，在整个大环境里到底经历了什么。 长期以来，中国被不少海外舆论视为下一个全球经济强国，经济体量持续扩张，增长势头强劲。 然而近年来，一些城市新区里大量住房长期空置，部分未完工的住宅楼停工待续，曾经拉动整体经济的房地产行业明显降温，正在经历深度调整。 随着房价回落，不少家庭的资产账面价值出现缩水。 有海外机构估算，中国家庭因房地产调整而减少的财富以万亿美元计。 一些评论者把这一局面形容为一场“无声的金融寒冬”，认为它影响的不只是当下这一代人，还会延续到此后几代人。 在中国，房产的意义远不止于拥有一个安身之所。 对许多家庭而言，房子既是保险柜，也是养老账户和投资工具，毕生积蓄、晚年保障与未来的安稳都凝结在一砖一瓦之中。 这也是中国家庭愿意把大部分资金投入房产的重要原因。 据路透社报道，中国家庭财富中约有七成配置在房地产上，明显高于美国约35%的水平。 也就是说，一个普通中国家庭近四分之三的积蓄固化在钢筋水泥之中。 当住房供给明显过剩时，这部分资产便面临较大的贬值压力。 关于空置住房的规模，较为保守的估算认为全国至少有6500万套空置住房，另有估算数字更高，认为空置及未完工的住房可能多达1亿套。 1亿套住房足以容纳英国与法国的全部人口，可供约3亿人居住。 一位统计部门的退休官员曾表示，即便是14亿人口也难以住满现有的全部住房。 几代人以来，中国家庭尤其是中产阶层普遍认为，购买房产是最稳妥、最明智的选择。 在美国等国家，居民通常把资产分散配置于房地产、债券、股票等多个类别；中国家庭的资产结构则长期高度集中于住房，与其他国家有明显差异。 在很长一段时间里，这种做法行之有效，也合乎情理，为家庭带来了期望中的稳定与回报。 但当大部分资金集中于单一资产时，即便是轻微的价格波动，影响也会被放大。 受到冲击的不仅是开发商、投资者和投机者，更会波及广大普通家庭的消费能力。 房价下跌会抑制家庭的购买意愿，削弱其消费能力，进而从内部拖累整体经济。 房价回落时，数以百万计的家庭眼看着自己最重要的财富储备缩水。 房地产调整之所以影响如此深远，是因为多年来围绕住房形成的金融体系，在一定程度上建立在“房价不会大幅下跌”的普遍预期之上。 人们普遍相信需求会一直存在，把积蓄投入房产、把住房当作储蓄账户，是最简单也最明智的理财方式。 如今，许多家庭眼见资产缩水。 人们感到财富减少，消费随之收缩；消费收缩导致经济放缓，经济放缓又进一步拖累楼市，由此形成负向循环。 有分析人士认为，这表面上是一场住房市场的调整，实际上反映出更深层次的结构性问题：过去的发展模式使住房在相当程度上被金融化，居民储蓄成为推动行业扩张的重要资金来源。 数以千万计的住房至今未能得到有效利用，大量资金沉淀其中。 以恒大为代表的头部房企负债规模一度超过2万亿元，2024年初被香港法院颁令清盘；碧桂园也在2023年出现美元债违约。 房企资金链紧张，一些已售项目停工，不少购房者交了首付、背着房贷，却迟迟拿不到房子。 为此，国家推动“保交楼”工作。 地方财政同样承受压力。 过去不少地方高度依赖土地出让收入，全国国有土地使用权出让收入在2021年达到约8.7万亿元的高点，此后连年下降，2024年降至约4.9万亿元。 土地卖不动，基础设施建设和公共服务投入都受到影响。 有观点认为，相关方面对风险的判断过于乐观。 不过从公开信息看，监管部门自2020年起就推出“三道红线”等措施，引导房企降杠杆。 这一轮房地产调整，在一定程度上正是主动去杠杆的结果，并不是毫无预兆地突然到来。 人口结构的变化也在影响住房需求。 国家统计局数据显示，中国人口从2022年开始下降，当年减少85万人，2023年和2024年继续减少。 再加上城镇化放缓、结婚登记数量下降，新增购房需求明显减弱。 再说数字人民币。 有观点认为，数字人民币是可编程、可追踪的工具，可能被用来给资金设定“有效期”、冻结钱包或者自动执行罚款。 从官方公开的设计来看，数字人民币定位为现金的数字化替代，遵循“小额匿名、大额依法可追溯”的原则，其可编程性主要用于定向补贴、预付资金监管等场景，目的是提升支付效率、防范金融风险。 另一方面，即便是没有直接受到房地产调整冲击的家庭，也开始重新审视自己的财务安排。 人们消费更加谨慎，更注重理性规划，不再把积蓄主要押注于房产。 当房产不再持续增值，“买房即增值”的传统财富积累路径也随之受到质疑。 在国际市场上，机构资金也在
